"Službeni glasnik RS", br. 37/98
Na osnovu clana 72. tacka 4) Zakona o planiranju i uredenju prostora i naselja
("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 23/96 i 16/97),
Ministar gradevina donosi
P R A V I L N I K
O OPŠTIM PRAVILIMA URBANISTICKE REGULACIJE I PARCELACIJE
I. OSNOVNE ODREDBE
Clan 1.
Ovim pravilnikom utvrduju se opšta pravila urbanisticke regulacije i opšta
pravila parcelacije za uredenje prostora i naselja za koje se donosi prostorni
i urbanisticki plan i naselja za koja se ne donosi generalni plan, a nije
uraden regulacioni plan ili drugi plan sa elementima na osnovu kojih se može
izdati urbanisticka dozvola.
Clan 2.
Opšta pravila urbanisticke regulacije, u smislu ovog pravilnika, predstavljaju
skup medusobno zavisnih elemenata za obrazovanje i uredenje gradevinskih
parcela, utvrdivanje regulacione i gradevinske linije, medusobnog položaja,
visine i spoljnog izgleda objekata, kao i drugih urbanistickih uslova za
formiranje urbanisticko-tehnickih uslova, njihovog utvrdivanja urbanistickom
dozvolom i davanja urbanisticke saglasnosti koja se primenjuju i kada važeci
prostorni ili urbanisticki plan ne sadrži te elemente.
Clan 3.
Opšta pravila parcelacije, u smislu ovog pravilnika, obuhvataju planske
elemente za korišcenje gradevinskog zemljišta, odredivanje velicine, oblika i
površine gradevinske parcele, regulacione, nivelacione elemente za
obeležavanje gradevinske parcele i drugih uslova parcelacije, koji se po
pravilu utvrduju generalnim i regulacionim planom, odnosno urbanistickim
projektom, a u slucaju utvrdenom zakonom i urbanistickom dozvolom.
Clan 4.
Ako plan regulacije, odnosno parcelacije nije donet, a prostorni, odnosno
urbanisticki plan nema dovoljno elemenata za sprovodenje regulacije i
parcelacije u skladu sa opštim pravilima utvrdenim ovim pravilnikom,
urbanistickom dozvolom mogu se utvrditi pravila za:
a) porodicne stambene objekte u izgradenom naselju;
b) seoske stambene, ekonomske i pomocne objekte u izgradenom naselju;
v) objekte iz tac. 1) i 2) ovog clana, van naselja.
II. OPŠTA PRAVILA URBANISTICKE REGULACIJE
Clan 5.
Regulacija prostora i naselja zasniva se na sistemu elemenata regulacije, i
to:
1) urbanistickim pokazateljima (koeficijent izgradenosti, stepen
iskorišcenosti);
2) urbanistickim mrežama linija (regulaciona linija, gradevinska linija,
osovinska linija saobracajnice, granicna linija zone);
3) urbanistickim pravilima uredenja prostora i izgradnje (postavljanje
objekta, udaljenost objekta, visina objekta, postavljanje ograde,
parkiranje i garažiranje i dr.).
1. Urbanisticki pokazatelji
Clan 6.
Koeficijent izgradenosti je odnos izmedu bruto razvijene izgradene površine
svih etaža korisnog prostora i površine parcele i utvrduje se prema sledecoj
tabeli:
Tabela 1.
_____________________________________________________________________________
Koeficijent izgradenosti
______________________________________
Zona izgradnje minimum maksimum
_____________________________________________________________________________
porodicna stambena 0,25 0,8
mešovita stambena 0,50 1,6
višeporodicna stambena 1,00 3,0
_____________________________________________________________________________
Clan 7.
Koeficijent izgradenosti iskazuje se, po pravilu, za deo prostora (zonu) koja
ima karakteristicnu namenu (stanovanje, centralna zona, industrija i sl.). Ako
se u istoj zoni nalazi kompleks druge namene, koeficijent izgradenosti za taj
deo iskazuje se posebno.
Koeficijent izgradenosti u izgradenim delovima naselja, može biti razlicito
primenjen na pojedinacnoj gradevinskoj parceli, ali ne može preci dvostruku
vrednost utvrdenu za zonu.
Koeficijent iskorišcenosti parcela za gradenje objekata od opšteg interesa
utvrdenih zakonom kojim se ureduju pitanja eksproprijacije (u daljem tekstu:
objekti od opšteg interesa) i susednih parcela koje imaju drugu namenu može
biti razlicit.
Clan 8.
Stepen iskorišcenosti zemljišta je odnos izmedu bruto površine pod objektom i
površine gradevinske parcele pomnožen brojem 100 i utvrduje se prema sledecoj
tabeli:
Tabela 2.
_____________________________________________________________________________
Namena parcele Maksimum stepena
iskorišcenosti (%)
_____________________________________________________________________________
za porodicne objekte 30
za višeporodicne stambene objekte
srednjih gustina 40
za višeporodicne stambene objekte 70
za poslovne objekte 70
za industrijske objekte 70
za ostale objekte 70
_____________________________________________________________________________
2. Urbanisticka mreža linija
Clan 9.
Regulaciona linija je linija razgranicenja parcela za gradenje objekata od
opšteg interesa od parcela koje imaju drugu namenu.
Clan 10.
Regulaciona linija utvrduje se za novo i izgradeno naselje, u odnosu na
osovinsku liniju (osovinu javnog puta) ili na granicnu liniju (kej, trasa
pruge, bolnica i sl.) i obeležava za sve postojece i planirane saobracajnice.
Rastojanje izmedu regulacionih linija (širina pojasa regulacije) utvrduje se
za novo i izgradeno naselje u zavisnosti od funkcije i ranga saobracajnice,
odnosno infrastrukture kao horizontalna, nadzemna i podzemna regulacija, prema
sledecoj tabeli:
Tabela 3.
_____________________________________________________________________________
Vrsta objekta Minimum širine
pojasa regulacije (m)
_____________________________________________________________________________
stambene ulice 8,00
sabirne ulice 10,00
pešacke staze 1,50
kolski prolazi 5,00
privatni prolazi 2,50
saobracajnice u seoskim naseljima 10,00
_____________________________________________________________________________
Regulaciona linija se obeležava analiticko geodetski za sve planirane
saobracajnice u naselju.
Clan 11.
Objekti koji se nalaze ispred regulacione linije, u pojasu izmedu dve
regulacione linije ili u zoni parcela za gradenje objekata od opšteg interesa,
mogu biti uklonjeni i ne mogu se dogradivati, odnosno rekonstruisati.
Clan 12.
Regulaciona linija i osovina saobracajnice javnog puta su osnovni elementi za
utvrdivanje saobracajne mreže.
Regulaciona linija i osovina novih saobracajnica utvrduju se u odnosu na
postojecu regulaciju i parcelaciju, postojece trase saobracajnica i
funkcionalnost saobracajne mreže.
Nivelacija saobracajnica i drugih javnih površina odreduje se proracunom
padova i poprecnih i podužnih profila pojasa regulacije. Utvrdene analiticke
koordinate (kote nivelete) karakteristicnih tacaka u planu nivelacije
predstavljaju osnov za utvrdivanje regulacione linije kao i osnov za
postavljanje ulaza u objekat i uredenje ostalog prostora van pojasa
regulacije.
Clan 13.
Regulacione linije parcele na uglu raskrsnice spajaju se linijom koja povezuje
tacke na regulacionim linijama, koje su na podjednakom rastojanju od temena do
preseka tih linija, i to najmanje 3,50 m za regulaciju od 8,00 m, odnosno
10,00 m u seoskom naselju.
Clan 14.
Gradska i naseljska (primarna i sekundarna) mreža infrastrukture (vodovod,
kanalizacija, TT mreža, gasna mreža, daljinsko grejanje) postavlja se u pojasu
regulacije.
Za nova ili izgradena naselja, utvrduju se pojasi regulacije za postavljanje
infrastrukturne mreže i javnog zelenila (drvoredi, parkovi) u zonama parcela
karakteristicne namene (javnog puta) kao i van tih zona (dalekovodi,
naftovodi, magistralni gasovodi, toplovodi i sl.).
Clan 15.
Gradevinska linija se poklapa sa regulacionom linijom na gradevinskoj parceli
ili se nalazi na rastojanju koje je za pojedine vrste objekata utvrdeno ovim
pravilnikom.
Gradevinski objekat postavlja se prednjom fasadom na gradevinsku liniju,
odnosno unutar prostora oivicenog gradevinskom linijom.
Od gradevinske linije može se odstupiti iz razloga estetske i funkcionalne
prirode, odnosno zbog potrebe zaštite životne sredine, ako se utvrdi nacin
korišcenja predprostora.
Clan 16.
Podzemna gradevinska linija za podzemne objekte koji se grade utvrduje se u
pojasu regulacije (podzemni pešacki prolazi, podzemni garažni prostori,
komunalna postrojenja i sl.).
Podzemna gradevinska linija za podzemne objekte (delovi objekta, skloništa,
garaže i sl.) može se utvrditi i u pojasu izmedu regulacione i gradevinske
linije, kao i u unutrašnjem dvorištu izvan gabarita objekta, ako to ne
predstavlja smetnju u funkcionisanju objekta ili mreže.
Clan 17.
Za nadzemne objekte koji se grade u zoni namenjenoj izgradnji objekata od
opšteg interesa (nadzemni pešacki prelazi, nadzemne pasarele kao veze dva
objekta preko javnog puta i sl.) nadzemna gradevinska linija, utvrduje se u
pojasu regulacije.
3. Urbanisticka pravila uredenja prostora i izgradnje
Clan 18.
Objekti mogu biti postavljeni na gradevinskoj parceli:
1) u neprekinutom nizu - objekat na parceli dodiruje obe bocne linije
gradevinske parcele;
2) u prekinutom nizu - objekat dodiruje samo jednu bocnu liniju gradevinske
parcele;
3) kao slobodnostojeci - objekat ne dodiruje ni jednu liniju gradevinske
parcele;
4) kao poluatrijumski - objekat dodiruje tri linije gradevinske parcele.
Clan 19.
Medusobna udaljenost objekata koji se grade u prekinutom nizu, iznosi najmanje
polovinu visine višeg objekta, osim slobodnostojecih višespratnica. Udaljenost
se može smanjiti na cetvrtinu ako objekti na naspramnim bocnim fasadama ne
sadrže otvore na prostorijama za stanovanje (kao i ateljeima i poslovnim
prostorijama). Ova udaljenost ne može biti manja od 4,00 m ako jedan od zidova
objekta sadrži otvore za dnevno osvetljenje.
Pored uslova iz stava 1. ovog clana višespratni slobodnostojeci stambeni
objekat ne može zaklanjati direktno osuncanje drugom objektu više od polovine
trajanja direktnog osuncanja.
Clan 20.
Visina objekta je rastojanje od nulte kote objekta do kote slemena (za objekte
sa kosim krovom) odnosno do kote venca (za objekte sa ravnim krovom). Najveca
dozvoljena visina objekta utvrdena je odredbama cl. 39, 40, 56. i 57. ovog
pravilnika.
Nulta (apsolutna) kota je tacka preseka linije terena i vertikalne ose
objekta.
Clan 21.
Relativna visina objekta je ona koja se odreduje prema drugim objektima ili
širini regulacije.
Relativna visina se odreduje kroz sledece odnose, i to:
1) visina novog objekta manja je od širine ulice;
2) visina novog objekta sa vencem uskladuje se sa vencem susednog objekta;
3) kad se gradi novi objekat na mestu starog on zadržava visinu starog ili
susednih objekata.
Visina novog objekta, radi zaštite vizure, ne može preci visinu utvrdenu ovim
pravilnikom.
Clan 22.
Visina objekta je:
1) na relativno ravnom terenu - rastojanje od nulte kote do kote slemena (za
objekte sa kosim krovom), odnosno venca (za objekte sa ravnim krovom);
2) na strmom terenu sa nagibom prema ulici (naviše), kad je rastojanje od
nulte kote do kote nivelete javnog puta manje ili jednako 2,60 m -
rastojanje od nulte kote do kote slemena, odnosno venca;
3) na strmom terenu sa nagibom prema ulici (naviše), kad je rastojanje od
nulte kote do kote nivelete javnog puta vece od 2,60 m - rastojanje od kote
nivelete javnog puta do kote slemena (venca) umanjeno za 2,60 m;
4) na strmom terenu sa nagibom od ulice (naniže), kad je nulta kota objekta
niža od kote javnog puta - rastojanje od kote nivelete puta do kote slemena
(venca);
5) na strmom terenu sa nagibom koji prati nagib saobracajnice visina objekta
utvrduje se primenom odgovarajucih tacaka ovog clana.
Visina objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog
prolaza utvrduje se u skladu sa odredbama tac. 1) do 5) ovog clana.
Clan 23.
Kota prizemlja objekata odreduje se u odnosu na kotu nivelete javnog puta,
odnosno prema nultoj koti objekta, i to:
1) kota prizemlja novih objekata na ravnom terenu ne može biti niža od kote
nivelete javnog puta;
2) kota prizemlja može biti najviše 1,20 m viša od nulte kote;
3) za objekte na strmom terenu sa nagibom od ulice (naniže), kada je nulta
kota niža od kote nivelete javnog puta, kota prizemlja može biti najviše
1,20 m niža od kote nivelete javnog puta;
4) za objekte na strmom terenu sa nagibom koji prati nagib saobracajnice kota
prizemlja objekta odreduje se primenom odgovarajucih tacaka ovog clana;
5) za objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog
prolaza, kota prizemlja utvrduje se urbanistickom dozvolom i primenom
odgovarajucih tacaka ovog clana;
6) za objekte koji u prizemlju imaju nestambenu namenu (poslovanje i
delatnosti) kota prizemlja može biti maksimalno 0,20 m viša od kote
trotoara (denivelacija do 1,20 m savladava se unutar objekta).
Clan 24.
Ispadi na objektu ne mogu prelaziti gradevinsku, odnosno regulacionu liniju
više od 1,20 m i to na delu objekta višem od 2,50 m. Horizontalna projekcija
ispada postavlja se u odnosu na gradevinsku, odnosno regulacionu liniju.
Clan 25.
Gradevinski elementi na nivou prizemlja mogu preci gradevinsku, odnosno
regulacionu liniju (racunajuci od osnovnog gabarita objekta do horizontalne
projekcije ispada), i to:
1) izlozi lokala - 0,30 m, po celoj visini, kada najmanja širina trotoara
iznosi 3,00 m, a ispod te širine trotoara nije dozvoljena izgradnja ispada
izloga lokala u prizemlju;
2) izlozi lokala - 0,90 m po celoj visini u pešackim zonama;
3) transparentne bravarske konzolne nadstrešnice u zoni prizemne etaže - 2,00
m po celoj širini objekta sa visinom iznad 2,50 m;
4) platnene nadstrešnice sa masivnom bravarskom konstrukcijom - 1,00 m od
spoljne ivice trotoara na visini iznad 2,50 m, a u pešackim zonama prema
konkretnim uslovima lokacije;
5) konzolne reklame - 1,20 m na visini iznad 2,50 m.
Clan 26.
Gradevinski elementi (erkeri, doksati, balkoni, ulazne nadstrešnice sa i bez
stubova, nadstrešnice i sl.) na nivou prvog sprata mogu da predu gradevinsku,
odnosno regulacionu liniju (racunajuci od osnovnog gabarita objekta do
horizontalne projekcije ispada), i to:
1) na delu objekta prema prednjem dvorištu - 1,20 m, ali ukupna površina
gradevinskih elemenata ne može preci 50% ulicne fasade iznad prizemlja;
2) na delu objekta prema bocnom dvorištu pretežno severne orijentacije
(najmanjeg rastojanja od 1,50 m) - 0,60 m, ali ukupna površina gradevinskih
elemenata ne može preci 30% bocne fasade iznad prizemlja;
3) na delu objekta prema bocnom dvorištu pretežno južne orijentacije
(najmanjeg rastojanja od 2,50 m) - 0,90 m, ali ukupna površina gradevinskih
elemenata ne može preci 30% bocne fasade iznad prizemlja;
4) na delu objekta prema zadnjem dvorištu (najmanjeg rastojanja od stražnje
linije susedne gradevinske parcele od 5,00 m) - 1,20 m, ali ukupna površina
gradevinskih elemenata ne može preci 30% stražnje fasade iznad prizemlja.
Za ispade vece od 1,20 m primenjuje se pravilo iz clana 24. ovog pravilnika.
Clan 27.
Otvorene spoljne stepenice mogu se postavljati na objekat (prednji deo) ako je
gradevinska linija 3,00 m uvucena u odnosu na regulacionu liniju i ako
savladuju visinu do 0,90 m.
Stepenice iz stava 1. ovog clana koje savladuju visinu preko 0,90 m ulaze u
gabarit objekta.
Stepenice iz stava 1. ovog clana koje se postavljaju na bocni ili zadnji deo
objekta ne mogu ometati prolaz i druge funkcije dvorišta.
Clan 28.
Gradevinski elementi ispod kote trotoara - podrumske etaže - mogu preci
gradevinsku, odnosno regulacionu liniju (racunajuci od osnovnog gabarita
objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:
1) stope temelja i podrumski zidovi - 0,15 m do dubine od 2,60 m ispod
površine trotoara, a ispod te dubine - 0,50 m;
2) šahtovi podrumskih prostorija do nivoa kote trotoara - 1,00 m.
Stope temelja ne mogu prelaziti granicu susedne parcele, osim uz saglasnost
vlasnika ili korisnika parcele, odnosno uz saglasnost organa uprave nadležnog
za poslove urbanizma i stambeno-komunalne delatnosti.
Clan 29.
Visina nazitka stambene potkrovne etaže iznosi najviše 1,80 m racunajuci od
kote poda potkrovne etaže do tacke preloma krovne kosine, a odreduje se prema
konkretnom slucaju.
Clan 30.
Gradevinske parcele mogu se ogradivati zidanom ogradom do visine od 0,90 m
(racunajuci od kote trotoara) ili transparentnom ogradom do visine od 1,40 m.
Parcele cija je kota nivelete viša od 0,90 m od susedne, mogu se ogradivati
transparentnom ogradom do visine od 1,40 m koja se može postavljati na podzid
ciju visinu odreduje nadležni opštinski organ.
Zidane i druge vrste ograda postavljaju se na regulacionu liniju tako da
ograda, stubovi ograde i kapije budu na gradevinskoj parceli koja se ograduje.
Susedne gradevinske parcele mogu se ogradivati živom zelenom ogradom koja se
sadi u osovini granice gradevinske parcele ili transparentnom ogradom do
visine od 1,40 m, koja se postavlja prema katastarskom planu i operatu, tako
da stubovi ograde budu na zemljištu vlasnika ograde.
Ograde parcele na uglu ne mogu biti više od 0,90 m od kote trotoara zbog
preglednosti raskrsnice.
Vrata i kapije na ulicnoj ogradi ne mogu se otvarati van regulacione linije.
Clan 31.
Parcela u seoskom naselju može se ogradivati na nacin utvrden u clanu 30. ovog
pravilnika, a može se pregradivati u funkcionalne celine (stambeni deo,
ekonomski deo, ekonomski pristup, stambeni pristup i okucnica), ali visina
unutrašnje ograde ne može biti veca od visine spoljne ograde.
Clan 32.
Gradevinske parcele za gradenje objekata od opšteg interesa ograduju se na
nacin utvrden u clanu 30. ovog pravilnika.
Gradevinske parcele na kojima se nalaze objekti koji predstavljaju neposrednu
opasnost po život ljudi, kao i gradevinske parcele specijalne namene, ograduju
se na nacin koji odredi nadležni organ.
Gradevinske parcele na kojima se nalaze industrijski objekti mogu se
ogradivati zidanom ogradom visine do 2,20 m.
Clan 33.
Ograde koje odstupaju od navedenih pravila nadležni opštinski organ može
ukloniti u cilju zaštite opšteg interesa (bezbednost, estetski izgled,
higijena naselja i sl.).
Clan 34.
Odvodnjavanje površinskih voda utvrduje se nivelacionim rešenjem na nivou
bloka u regulacionom planu. Ako takvo rešenje ne postoji, površinske vode se
odvode sa parcele slobodnim padom prema rigolama, odnosno prema ulici (kod
regulisane kanalizacije, odnosno jarkovima) sa najmanjim padom od 1,5%.
Površinske vode sa jedne gradevinske parcele ne mogu se usmeravati prema
drugoj parceli.
Površinske i druge otpadne vode iz ekonomskog dvorišta u seoskim naseljima
odvode se regulisano do dubrišne jame kada se ekonomsko dvorište nalazi uz
javni put.
Clan 35.
Spoljni izgled objekta, oblik krova, primenjeni materijali, boje i drugi
elementi utvrduju se arhitektonskim ili urbanistickim projektom.
Spoljni izgled objekta u urbanistickoj celini posebnih kulturnih vrednosti,
uskladuje se sa konzervatorskim uslovima.
4. Opšta pravila regulacije za porodicne
stambene objekte
Clan 36.
Minimalno rastojanje regulacione linije od gradevinske linije za porodicni
stambeni objekat utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 4.
_____________________________________________________________________________
Vrsta porodicnog stambenog Minimalno rastojanje
objekta izmedu regulacione i
gradevinske linije (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci stambeni 0,00 - 3,00
dvojni 0,00 - 3,00
poluatrijumski 0,00 - 3,00
u neprekinutom nizu 0,00 - 3,00
u prekinutom nizu na bocnoj granici parcele 0,00 - 3,00
sve vrste s garažom u podzemnoj ili prizemnoj etaži 5,00
_____________________________________________________________________________
U zoni u kojoj postoje izgradeni porodicni stambeni objekti rastojanje iz
stava 1. ovog clana utvrduje se na osnovu pozicije vecine izgradenih objekata
(preko 50%).
Za porodicni stambeni objekat koji ima indirektnu vezu sa javnim putem preko
privatnog prolaza rastojanje iz stava 1. ovog clana utvrduje se urbanistickom
dozvolom.
Clan 37.
Medusobna udaljenost porodicnih stambenih objekata utvrduje se prema sledecoj
tabeli:
Tabela 5.
_____________________________________________________________________________
Vrsta porodicnog stambenog Minimalna
objekta udaljenost (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 4,00
dvojni 4,00
poluatrijumski 0,00
u neprekinutom nizu * 0,00
u prekinutom nizu 4,00
_____________________________________________________________________________
* Ako se razdelna linija gradevinske parcele nalazi na dilataciji,
udaljenost iznosi polovinu širine dilatacije.
Za izgradene porodicne stambene objekte cija medusobna udaljenost iznosi manje
od 3,00 m, u slucaju rekonstrukcije ne mogu se na susednim stranama predvidati
otvori stambenih prostorija.
Udaljenost porodicnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim
putem preko privatnog prolaza od susednih objekata utvrduje se urbanistickom
dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz stava 1. ovog clana.
Udaljenost novog porodicnog stambenog objekta od drugog objekta, bilo koje
vrste izgradnje ili nestambenog objekta, može biti najmanje 4,00 m, odnosno
udaljenost se utvrduje primenom opšteg pravila iz clana 19. ovog pravilnika.
Clan 38.
Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) porodicnog stambenog objekta i
linije susedne gradevinske parcele utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 6.
_____________________________________________________________________________
Vrsta porodicnog stambenog Minimalno rastojanje
objekta objekta od granice
parcele (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci na delu bocnog dvorišta
severne orijentacije 1,50
slobodnostojeci na delu bocnog dvorišta
južne orijentacije 2,50
dvojni 4,00
prvi ili poslednji u neprekinutom nizu 1,50-4,00
u prekinutom nizu na bocnom delu dvorišta 4,00
_____________________________________________________________________________
Za izgradene porodicne stambene objekte cije je rastojanje do granice
gradevinske parcele manje od vrednosti utvrdenih u stavu 1. ovog clana, u
slucaju rekonstrukcije ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori
stambenih prostorija.
Rastojanje porodicnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim
putem, preko privatnog prolaza, do granice gradevinske parcele, utvrduje se
urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2.
ovog clana.
Clan 39.
Spratnost porodicnog stambenog objekta, bez obzira na vrstu izgradnje,
utvrduje se prema sledecoj formuli:
P do P+1+Pk
P - prizemlje
1 - sprat
Pk - potkrovlje
Porodicni stambeni objekti mogu imati podrumske ili suterenske prostorije ako
ne postoje smetnje geotehnicke i hidrotehnicke prirode.
Clan 40.
Visina porodicnog stambenog objekta ne može preci 12,00 m.
Clan 41.
Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe, vlasnici porodicnih stambenih
objekata svih vrsta obezbeduju prostor na sopstvenoj gradevinskoj parceli,
izvan površine javnog puta, i to po pravilu - jedno parking-garažno mesto na
jedan stan, s tim da najmanje jedno vozilo bude smešteno u garaži.
Clan 42.
Regulacionim planom utvrduju se delatnosti koje se mogu obavljati u porodicnom
stambenom objektu (ekološki i funkcionalno moguce u zoni porodicnog
stanovanja) i velicina dela objekta koji se može koristiti za te namene, a ne
može biti veci od trecine bruto stambene površine objekta.
Clan 43.
Na jednoj parceli može biti izgraden samo jedan stambeni objekat.
Urbanistickom dozvolom može se utvrditi i izgradnja pomocnog objekta prema
posebnim uslovima za odredenu zonu gradnje.
Clan 44.
Širina privatnog prolaza za parcele koje nemaju direktan pristup javnom putu
ne može biti manja od 2,50 m.
5. Opšta pravila regulacije za seoske stambene objekte
Clan 45.
Rastojanje regulacione linije od gradevinske linije za seoski stambeni objekat
utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 7.
_____________________________________________________________________________
Vrsta seoskog stambenog Minimalno rastojanje
objekta izmedu regulacione i
gradevinske linije (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci stambeni 0,00 - 5,00 *
u neprekinutom nizu 0,00 - 5,00 *
u prekinutom nizu 0,00 - 5,00 *
_____________________________________________________________________________
* u zavisnosti od vrste seoskog naselja
U zoni izgradenih seoskih stambenih objekata rastojanje iz stava 1. ovog clana
utvrduje se na osnovu pozicije vecine izgradenih objekata (preko 50%).
Za seoske stambene objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem preko
privatnog prolaza, rastojanje iz stava 1. ovog clana utvrduje se urbanistickom
dozvolom.
Clan 46.
Medusobna udaljenost seoskih stambenih objekata utvrduje se prema sledecoj
tabeli:
Tabela 8.
_____________________________________________________________________________
Vrsta seoskog stambenog objekta Minimalna udaljenost (m)
_____________________________________________________________________________
prizemni slobodnostojeci 5,00 - 6,00 *
spratni 10,00
_____________________________________________________________________________
* u zavisnosti od vrste seoskog naselja
Za seoske objekte na gradevinskim parcelama cija je širina fronta parcele veca
od 15,00 m medusobna udaljenost utvrduje se primenom pravila iz stava 1. ovog
clana.
Za stambene objekte na gradevinskim parcelama cija je širina fronta parcele
manja od 15,00 m medusobna udaljenost iznosi najmanje 5,00 m.
Za izgradene seoske objekte koji su medusobno udaljeni manje od 3,00 m ne mogu
se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Medusobna udaljenost seoskih objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim
putem, preko privatnog prolaza, utvrduje se urbanistickom dozvolom prema vrsti
izgradnje i primenom pravila iz st. 2, 3. i 4. ovog clana.
Clan 47.
Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) stambenog objekta i linije susedne
gradevinske parcele utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 9.
_____________________________________________________________________________
Vrsta seoskog stambenog Minimalno rastojanje
objekta objekta od granice
parcele (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci na delu bocnog dvorišta
severne orijentacije 2,50
dvojni 4,00
u prekinutom nizu 4,00
_____________________________________________________________________________
Za izgradene stambene objekte cije je rastojanje do granice gradevinske
parcele manje od vrednosti utvrdenih u stavu 1. ovog clana ne mogu se na
susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko
privatnog prolaza, do granice gradevinske parcele utvrduje se urbanistickom
dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog clana.
Clan 48.
Ekonomski objekti jesu: stocne staje (živinarnici, svinjci, govedarnici,
ovcarnici, kozarnici), ispusti za stoku, dubrišne jame - dubrišta, poljski
klozeti i dr.
Pomocni objekti jesu:
1) uz stambeni objekat: letnja kuhinja, mlekar, sanitarni propusnik, magacini
hrane za sopstvenu upotrebu i dr;
2) uz ekonomske objekte: pušnice, sušnice, koš, ambar, nadstrešnica za mašine
i vozila, magacini hrane i objekti namenjeni ishrani stoke i dr.
Medusobno rastojanje stambenog i ekonomskog objekta utvrduje se prema sledecoj
tabeli:
Tabela 10.
_____________________________________________________________________________
Minimalno rastojanje
Vrsta ekonomskog objekta izmedu stambenog i ekonomskog
objekta (m)
_____________________________________________________________________________
stocna staja 15,00
dubrište, poljski klozet 20,00 - 25,00
_____________________________________________________________________________
Ðubrište i poljski klozet mogu biti udaljeni od bunara, odnosno živog izvora
vode najmanje 20,00 do 25,00 m, i to samo na nižoj koti.
Medusobna rastojanja ekonomskih i pomocnih objekata zavise od organizacije
ekonomskog dvorišta, ali prljavi objekti mogu se postavljati samo niz vetar u
odnosu na ciste objekte.
Pozicija ekonomskih i pomocnih objekata u odnosu na gradevinsku liniju
utvrduje se urbanistickom dozvolom i primenom najmanjih dozvoljenih rastojanja
utvrdenih ovim pravilnikom.
Clan 49.
Ako se ekonomski delovi susednih parcela neposredno granice, rastojanje izmedu
novih pomocnih i ekonomskih objekata ne može biti manje od 1,50 m.
Ako se ekonomski deo jedne parcele neposredno granici sa stambenim delom druge
parcele, rastojanje izmedu novih objekata utvrduje se primenom pravila iz
clana 48. ovog pravilnika.
Clan 50.
Na parceli sa nagibom terena od javnog puta (naniže), u slucaju nove
izgradnje, stambeno dvorište se postavlja na najvišoj koti uz javni put.
Najmanja širina pristupnog ekonomskog puta na parceli iznosi 3,00 m. Ekonomsko
dvorište se postavlja iza stambenog dvorišta (naniže).
Na parceli sa nagibom terena prema javnom putu (naviše), u slucaju nove
izgradnje, stambeno dvorište se postavlja na najvišoj koti. Najmanja širina
pristupnog stambenog puta je 2,50 m, a ekonomskog 3,00 m.
Ako su ispunjeni uslovi iz stava 2. ovog clana, ekonomsko dvorište može biti
uz javni put, a ekonomski objekti na gradevinskoj liniji. Rastojanje od
gradevinske do regulacione linije utvrduje se primenom opštih pravila
regulacije utvrdenih ovim pravilnikom uvecanim za najmanje 3,00 m zelenog
prostora.
Clan 51.
Koeficijent izgradenosti u stambenoj zoni na selu utvrduje se prema sledecoj
tabeli:
Tabela 11.
_____________________________________________________________________________
Koeficijent izgradenosti
________________________________
Namena dela parcele minimum maksimum
_____________________________________________________________________________
za stanovanje 0,15 0,60
za izgradnju ekonomskih objekata 0,10 0,80
_____________________________________________________________________________
Clan 52.
Stepen iskorišcenosti utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 12.
_____________________________________________________________________________
Namena dela parcele Maksimum stepena
iskorišcenosti (%)
_____________________________________________________________________________
za stanovanje 30
za izgradnju ekonomskih objekata 70
_____________________________________________________________________________
6. Opšta pravila regulacije za višeporodicne
stambene objekte
Clan 53.
Rastojanje regulacione linije od gradevinske linije za višeporodicne stambene
objekte utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 13.
_____________________________________________________________________________
Vrsta višeporodicnog stambenog Minimalno rastojanje
objekta izmedu regulacione i
gradevinske linije (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 3,00
poluatrijumski 0,00* - 3,00
u neprekinutom nizu 0,00* - 3,00
u prekinutom nizu 0,00* - 3,00
sve vrste s garažom u podzemnoj
ili prizemnoj etaži 0,00* - 5,00
_____________________________________________________________________________
* 0,00 m se primenjuje kad se urbanisticka dozvola izdaje za regulisani
deo ulice u kome se gradevinska i regulaciona linija poklapaju
U zoni izgradenih višeporodicnih stambenih objekata rastojanje iz stava 1.
ovog clana utvrduje se na osnovu pozicije vecine izgradenih objekata (preko
50%).
Za objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog
prolaza, rastojanje iz stava 1. ovog clana utvrduje se urbanistickom dozvolom.
Clan 54.
Medusobna udaljenost planiranih višeporodicnih stambenih i okolnih objekata
utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 14.
_____________________________________________________________________________
Vrsta višeporodicnog Minimalna medusobna
stambenog objekta udaljenost (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 4,00*
poluatrijumski 4,00*
u neprekinutom nizu 0,00
u prekinutom nizu 4,00
_____________________________________________________________________________
* odnosno polovina visine novog objekta, ako je u susedstvu višeporodicni
objekat.
Za izgradene objekte koji su udaljeni manje od 3,00 m ne mogu se na susednim
stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Medusobna udaljenost višeporodicnih stambenih objekata koji imaju indirektnu
vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, utvrduje se urbanistickom
dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog clana.
Udaljenost višeporodicnog stambenog objekta od drugog objekta bilo koje vrste
izgradnje ili nestambenog objekta utvrduje se primenom opšteg pravila iz clana
18. ovog pravilnika, ali ne može biti manja od 4,00 m.
Clan 55.
Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) višeporodicnog stambenog objekta i
linije susedne gradevinske parcele utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 15.
_____________________________________________________________________________
Vrsta višeporodicnog Minimalno rastojanje objekta
stambenog objekta od granice parcele (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 2,50
u neprekinutom nizu 0,00
u prekinutom nizu 4,00
_____________________________________________________________________________
Za izgradene višeporodicne stambene objekte cije je rastojanje do granice
gradevinske parcele manje od vrednosti utvrdenih u stavu 1. ovog clana ne mogu
se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje višeporodicnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim
putem, preko privatnog prolaza, od granice gradevinske parcele utvrduje se
urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2.
ovog clana.
Clan 56.
Spratnost višeporodicnog stambenog objekta utvrduje se prema sledecim
formulama, i to:
1) u zoni srednjih gustina:
P+2 do P+3+Pk
P - prizemlje
2, 3 - broj spratova
Pk - potkrovlje
2) u zoni velikih gustina:
P+3 do P+6
P - prizemlje
3, 6 - broj spratova
Višeporodicni stambeni objekti mogu imati podrumske ili suterenske prostorije
ako ne postoje smetnje geotehnicke i hidrotehnicke prirode.
Clan 57.
Visina višeporodicnog stambenog objekta ne može preci 22,00 m.
Clan 58.
Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe vlasnici višeporodicnog stambenog
objekta, svih vrsta izgradnje, obezbeduju na gradevinskoj parceli izvan
površine javnog puta po pravilu - jedno parking - garažno mesto na jedan stan,
s tim da najmanje polovina vozila bude smeštena u garažama.
Garaže višeporodicnih stambenih objekata planiraju se u ili ispod objekta u
gabaritu, podzemno izvan gabarita objekta ili nadzemno na gradevinskoj
parceli.
Površine garaža višeporodicnih stambenih objekata koje se planiraju nadzemno
na gradevinskoj parceli uracunavaju se pri utvrdivanju koeficijenta
izgradenosti, odnosno stepena iskorišcenosti gradevinske parcele.
Clan 59.
Gradevinske parcele za višeporodicnu stambenu izgradnju ograduju se na nacin
iz clana 30. ovog pravilnika.
Clan 60.
Na jednoj gradevinskoj parceli može biti izgraden samo jedan stambeni objekat.
III. OPŠTA PRAVILA URBANISTICKE PARCELACIJE
1. Pojam, velicina i oblik gradevinske parcele
Clan 61.
Gradevinska parcela je najmanja zemljišna jedinica na kojoj se može graditi,
utvrdena regulacionom linijom prema javnom putu, granicama gradevinske parcele
prema susednim parcelama i prelomnim tackama odredenim geodetskim elementima,
koja se u planu prikazuje u grafickom prilogu sa analiticko geodetskim
elementima za nove gradevinske parcele.
Clan 62.
Najmanja gradevinska parcela za izgradnju objekta utvrduje se prema vrsti
izgradnje u novim ili izgradenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili
postojecoj nestambenoj nameni.
Clan 63.
Najveca gradevinska parcela za izgradnju objekta utvrduje se prema vrsti
izgradnje u novim ili izgradenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili
postojecoj nestambenoj nameni.
Clan 64.
Gradevinska parcela, po pravilu, ima cetvorougaon oblik i bocnim stranama je
postavljena upravno na osovinu ulice.
Gradevinska parcela (planirana i postojeca) ima oblik koji omogucava izgradnju
objekta u skladu s rešenjima iz plana, pravilima o gradenju i tehnickim
propisima.
Clan 65.
Najmanja širina fronta gradevinske parcele za izgradnju objekta utvrduje se
prema vrsti izgradnje u novim ili izgradenim naseljima, odnosno drugoj
planiranoj ili postojecoj nestambenoj nameni.
2. Deoba i ukrupnjavanje gradevinske parcele
Clan 66.
Gradevinska parcela može se deliti do minimuma utvrdenog primenom pravila o
parcelaciji.
Deoba iz stava 1. ovog clana može se utvrditi i urbanistickom dozvolom, ako su
ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila parcelacije i regulacije iz ovog
pravilnika.
Clan 67.
Gradevinska parcela može se ukrupniti do maksimuma utvrdenog primenom pravila
parcelacije, a prema planiranoj ili postojecoj izgradenosti, odnosno
planiranoj ili postojecoj nameni gradevinske parcele.
Ukrupnjavanje iz stava 1. ovog clana može se utvrditi i urbanistickom
dozvolom, ako su ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila parcelacije i
regulacije ovog pravilnika.
3. Opšta pravila parcelacije za porodicne
stambene objekte
Clan 68.
Najmanja gradevinska parcela za izgradnju porodicnog stambenog objekta
utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 16.
_____________________________________________________________________________
Vrsta porodicnog Minimalna površina
stambenog objekta parcele (m2)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 300,00
dvojni 400,00 (2 x 200,00)
poluatrijumski 130,00
u neprekinutom nizu 150,00
u prekinutom nizu 200,00
_____________________________________________________________________________
Na gradevinskoj parceli cija je površina do 10% manja od najmanje površine
utvrdene u stavu 1. ovog clana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi
izgradnja porodicnog stambenog objekta spratnosti P+1, sa jednim stanom,
koeficijenta izgradenosti do 0,5 i stepena izgradenosti do 30%.
Clan 69.
Najveca gradevinska parcela za izgradnju porodicnog stambenog objekta utvrduje
se prema sledecoj tabeli:
Tabela 17.
_____________________________________________________________________________
Vrsta porodicnog Maksimalna površina
stambenog objekta parcele (m2)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 600,00
dvojni 800,00 (2 x 400,00)
poluatrijumski 200,00
u neprekinutom nizu 250,00
u prekinutom nizu 300,00
_____________________________________________________________________________
Na gradevinskoj parceli cija je površina do 10% veca od najvece površine
utvrdene u stavu 1. ovog clana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi
izgradnja porodicnog stambenog objekta spratnosti P+1+Pk, koeficijenta
izgradenosti do 0,3 i stepena izgradenosti 20% - 30%.
Clan 70.
Najmanja širina gradevinske parcele za izgradnju porodicnog stambenog objekta
utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 18.
_____________________________________________________________________________
Vrsta porodicnog Minimalna širina
stambenog objekta parcele (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 12,00
dvojni 16,00 (2 x 8,00)
u neprekinutom nizu 5,00
u prekinutom nizu 12,00
_____________________________________________________________________________
Na gradevinskoj parceli, cija je širina do 10% manja od najmanje širine
utvrdene u stavu 1. ovog clana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi
izgradnja objekta spratnosti do P+1, sa jednim stanom, koeficijenta
izgradenosti do 0,5 i stepena iskorišcenosti do 30%.
4. Opšta pravila parcelacije za objekte
u seoskim naseljima
Clan 71.
Najmanja parcela u novom (izgradenom) seoskom naselju utvrduje se prema
sledecoj tabeli:
Tabela 19.
_____________________________________________________________________________
Vrsta seoskog domacinstva Minimalna površina
parcele (m2)
_____________________________________________________________________________
nepoljoprivredna 400,00
mešovita 800,00
poljoprivredna 1200,00
_____________________________________________________________________________
Na gradevinskoj parceli cija je površina do 20% manja od najmanje površine
utvrdene u stavu 1. ovog clana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi
izgradnja ili rekonstrukcija objekta spratnosti do P+1, koeficijenta
izgradenosti do 0,3 i stepena iskorišcenosti do 20%.
Clan 72.
Najveca parcela u novom (izgradenom) seoskom naselju utvrduje se prema
sledecoj tabeli:
Tabela 20.
_____________________________________________________________________________
Vrsta seoskog domacinstva Maksimalna površina
parcele (m2)
_____________________________________________________________________________
nepoljoprivredna 600,00
mešovita 1200,00
poljoprivredna 2500,00
_____________________________________________________________________________
Na gradevinskoj parceli cija je površina do 20% veca od najvece površine
utvrdene u stavu 1. ovog clana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi
izgradnja ili rekonstrukcija objekta spratnosti P+1+Pk, koeficijenta
izgradenosti do 0,15 i stepena iskorišcenosti do 10% (20%).
Clan 73.
Gradevinska parcela, po pravilu, ima oblik pravougaonika ili trapeza.
Gradevinska parcela (planirana i postojeca) ima površinu i oblik koji
omogucava izgradnju objekta u skladu sa rešenjima iz plana, pravilima o
gradenju i tehnickim propisima.
Clan 74.
Najmanja širina fronta parcele u seoskim naseljima za sve vrste izgradnje
iznosi 15,00 m.
Clan 75.
Najveca površina ekonomskog dela parcele u novim (izgradenim) seoskim
naseljima utvrduje se prema sledecoj tabeli:
Tabela 21.
_____________________________________________________________________________
Vrsta seoskog domacinstva Maksimalna površina
ekonomskog dela (m2)
_____________________________________________________________________________
mešovita 800,00
poljoprivredna opšteg tipa
proizvodnje 1200,00
poljoprivredna specijalizovane
proizvodnje 2000,00
_____________________________________________________________________________
5. Opšta pravila parcelacije za višeporodicne
stambene objekte
Clan 76.
Najmanja širina parcele za višeporodicne stambene objekte utvrduje se prema
sledecoj tabeli:
Tabela 22.
_____________________________________________________________________________
Vrsta višeporodicnog Minimalna širina
stambenog objekta parcele (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 20,00
u neprekinutom nizu -
u prekinutom nizu 15,00
_____________________________________________________________________________
Clan 77.
Najveca širina parcele za višeporodicne stambene objekte utvrduje se prema
sledecoj tabeli:
Tabela 23.
_____________________________________________________________________________
Vrsta višeporodicnog Maksimalna širina
stambenog objekta parcele (m)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci -
u neprekinutom nizu 20,00
u prekinutom nizu 15,00
_____________________________________________________________________________
Clan 78.
Najmanja površina parcele za višeporodicne stambene objekte utvrduje se prema
sledecoj tabeli:
Tabela 24.
_____________________________________________________________________________
Vrsta višeporodicnog Minimalna površina
stambenog objekta parcele (m2)
_____________________________________________________________________________
slobodnostojeci 600,00
u neprekinutom nizu 600,00
u prekinutom nizu 600,00
_____________________________________________________________________________
Clan 79.
Ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom
glasniku Republike Srbije".
Broj 110-00-00006/97-01
U Beogradu, 2. oktobra 1998. godine
Ministar,
Dejan Kovacevic, s. r.